1가구 2주택 양도세 세금 미과세 요건 정리 최신 내용
지난 5월 10일 다주택자에게 양도소득세를 중과하는 것을 1년간 한시적으로 배제하는 법안이 통과되었습니다. 장기보유특별공제도 적용이 된다고 합니다. 그 내용과 함께 1가구 2 주택 양도세 비과세 요건을 정리해 드리도록 하겠습니다.
1 사례로 본 양도세 완화
예를 들어 2 주택자의 경우 양도가액이 15억 원이고 양도차익이 5억 원이라고 가정하고 보유기간이 10년이면 종전에 계산대로라면 세율이 기본세율 40에 2주택일 경우 20 중과해서 60를 적용하게 됩니다. 양도차익 5억 원 기본공제 250만 원 X 중과세율 60 누진공제액 2,450만 원 273,100,000원입니다. 개정된 내용으로 계산하면 양도차익 5억 원에 장특공제 1억 원5억X20을 공제하고 기본공제 250만 원을 제하면 397,500,000원이 됩니다.
위 금액에 세율 40를 곱하고 누진공제 2,540만 원을 제하면 133,600,000원이 됩니다. 따라서 양도세의 차이가 139,500,000원이나 됩니다.
양도소득세 비과세
우선 양도소득세를 비과세 받기 위해서는 양도한 주택의 가격이 12억원 이하여야 합니다. 물론 12억원을 넘는 부분에 대해서는 양도소득세를 내고 12억원까지는 안내는 방식로 판단됩니다. 여기에 보유기간은 2년이상이어야 합니다. 조정대상지역에 자리한 경우 보유기간 2년 거주기간 2년 조건을 맞춰야 하구요. 이곳에서 보유기간이란 내 이름으로 등기가 된 기간을 말합니다. 전세를 줘도 상관없어요. 그러나 거주기간은 무조건 스스로가 그 집에 전입해서 2년 이상 살아야 합니다.
마지막 조건은 1주택자여야 한다는 점입니다. 사안은 이 부분입니다. 이사를 갈때 보유하고 있던 주택을 팔고 나서 새로운 주택을 사는 과정으로 진행되지 않습니다. 이전 주택을 팔면 스스로가 갈데가 없기 때문이죠. 그래서 이사를 가는 시기에는 필연적으로 2주택자가 되는 기간이 발생합니다.
일시적 1가구 2주택자
이사를 위해 일시적 2주택자이전 주택신규 취득주택가 되는 경우 2주택인 상태에서 이전 주택을 팔아도 양도세 비과세 혜택을 주는 제도는 남아 있습니다. 이전 주택과 신규 획득 취득시점 1년이상 하지만 913대책으로 이전에는 신규 주택 획득 이후 3년이 내 이전 주택을 팔면 양도세 비과세를 받았지만, 법개정으로 서울, 세종 등 조정대상지역들은 그 기한을 2년으로 단축했습니다. 이 규정은 이미 적용돼 시행 중입니다.
조정지역인 경우추가되는 요건은 뭔가요?
일시적 1가구 2주택 비과세 요건도 조정대상 지역일 경우, 취득시기에 따라 주택 처분 기간이 달라지고 전입신고 요건이 추가되었습니다. 조정지역에 속한 주택이라도 18년도 9월 13일 이전에 취득한 경우 처분기한은 3년이지만 19년 12월 16일까지는 2년이기 때문에 이 기간 이후부터는 1년 이내 매도하고 전입신고해야 합니다. 이렇듯 조정지역 일시적 1가구 2 주택 비과세 요건을 갖추려면 좀 더 불편함을 느끼는 조건들이 필요하며 첫차례 17년도 8월 3일 이후부터 취득한 주택의 경우 보유기간 2년에 거주의무가 2년 추가됩니다.
서두에 언급했듯 올해부터 분양권도 주택수에 포함되며 만약 17년 8월 2일 이전에 분양권을 취득한 무주택자 분들은 거주기간 없이 혜택을 받을 수 있겠네요. 아울러 종전주택이 조정지역에 위치하는지 여부는 신규주택 계약일이 아닌 종전주택 취득일 기준으로 판단하기로 하였습니다.
양도소득세 비과세 조건
양도소득세 비과세 조건은 1 주택자와 다주택자의 조건이 서로 다릅니다. 1 주택자인 경우 주택 보유기간이 2년 이상이고조정지역일 경우 실거주 2년 이상, 양도 시 주택 거래가격이 12억 원을 초과하지 않는다면 양도소득세를 내지 않지만 다주택자는 양도차익에 따른 양도소득세의 기본 세율인 6 45를 적용받고 추가로 주택 보유수에 따라 양도소득세 중과세율도 적용받습니다. 중과세율의 폭은 2 주택자인 경우 기본세율 20 이고, 3 주택이상은 기본세율 30를 중과받습니다.
그러나 현재 다주택자에 대한 중과세율을 폐지한다는 방안이 거론되고 있습니다. 현재는 다주택자에 대한 중과세 완화 조치가 시행되고 있으므로 24년 5월 9일까지 조정지역 내에서 집을 매매하여도 기본세율만 적용되어 양도소득세를 부과하고 있습니다. 단 다주택자여도 보유기간이 1년 미만이면 조정지역과 상관없이 기본세율 45를 적용받는다고 하니 참고하시면 좋겠습니다.
비조정지역
비조정지역일 경우 거주하지 않고 보유만 해도 됩니다. 그리고 새로 구입해서 이사 갈 집을 매수하고 3년 이내에 판매하시면 된다고 합니다. 지금까지 1가구 2주택 양도세 비과세 요건 정보에 관해 살펴보았습니다. 과세가 발생하면 상당한 금액이 발생되는 양도세인데요. 예상하지 못했던 여건에서 다주택자가 되신 분들께서는 정리해드린 1가구 2 주택 양도세 비과세 요건 부분 참고하시어 절세하시는데 도움이 되셨습니다.
자주 묻는 질문
1 사례로 본 양도세 완화
예를 들어 2 주택자의 경우 양도가액이 15억 원이고 양도차익이 5억 원이라고 가정하고 보유기간이 10년이면 종전에 계산대로라면 세율이 기본세율 40에 2주택일 경우 20 중과해서 60를 적용하게 됩니다 좀 더 자세한 사항은 본문을 참고해 주세요.
양도소득세 비과세
우선 양도소득세를 비과세 받기 위해서는 양도한 주택의 가격이 12억원 이하여야 합니다 궁금한 내용은 본문을 참고하시기 바랍니다.
양도소득세 비과세
이사를 위해 일시적 2주택자이전 주택신규 취득주택가 되는 경우 2주택인 상태에서 이전 주택을 팔아도 양도세 비과세 혜택을 주는 제도는 남아 있습니다 자세한 내용은 본문을 참고하세요.
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